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技术规范

新版地价评估技术《规范》改了啥?

2018-04-12

新版地价评估技术《规范》改了啥?

 

 

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》自4月9日起施行。《规范》出台的背景是什么?与2013年起实施的《规范(试行)》相比,有哪些修订和完善?《规范》对出让地价评估提出了哪些具体要求?相关负责人对此作出权威解答。

 

 
 

1、什么是出让地价评估

 

 

    出让地价评估是依照法律法规或国家有关政策规定,针对拟招拍挂或协议出让地块,以及出让后调整规划条件的地块开展的地价评估。评估目的是为确定出让底价或标定、核定应补缴土地价款提供参考依据。

 

 

2、为何需对出让地价评估单独规范

 

 

    考虑到以下问题,有必要单独出台出让地价评估技术规范。

     ◆ 出让地价评估的结果可能直接影响到土地出让收益、影响到国有土地资产是否流失,因此出让地价评估相比一般的宗地地价评估更为重要,需要慎重对待。

     ◆ 相对而言,出让地价评估类型多样,比一般宗地评估更为特殊复杂,需要考虑的各方面技术因素很多,有必要从技术规范上单独予以明确。

     ◆ 在2013年《规范(试行)》出台之前,由于已有的技术规定过于原则,技术路线不够明晰,使得出让地价评估过程中的自由裁量空间过大,增加了寻租机会,造成地方较大的廉政和国有土地资产流失风险隐患。

 

 

3、此次规范修订的指导思想是什么

 

 

     ◆ 坚持维护正常地价形成机制和市场公平原则。

     ◆ 保持稳定。从实施情况看,《规范(试行)》总体科学可行,为保障工作连续性,不做太大修改。

     ◆ 与时俱进。充分考虑近年来土地市场发展变化实际和土地利用管理工作新方向,体现有利于盘活存量低效用地、有利于增加租赁住房用地供应、有利于促进多主体供地的修订思路。

 
 

4、具体修订内容有哪些

 

 

   ◆ 文字规范。进一步理顺表述,政策用语与现行有关规定保持一致,术语和专业词汇与2014年发布的《城镇土地估价规程》保持一致,更新技术标准版本,增加新出台的法律法规政策内容要求等。

   ◆ 明确委托方。针对部分地方仍存在地方国土部门要求土地使用权人委托评估,导致委托方干预评估结果的情况,将评估程序的“接受委托”明确为“接受国土资源主管部门(或出让方)委托”。

   ◆ 增加“出让时约定租赁住宅面积比例”的评估类型,并明确以市场租金为重要测算依据,体现对租赁住房用地的支持。

   ◆ 进一步明确估价期日。将“国土资源主管部门同意补缴地价时为准”修改为“国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准”,表述更为准确。

   ◆ 体现对存量地盘活的支持,促进释放存量。对存量地改变容积率等利用条件补缴地价,原规范为三种计算方法取最高值,修订为只按正常市场价格一种方法计算。增加“容积率调整前后均低于1的,按容积率为1核算楼面地价”的规定,便于容积率调整后仍低于1的低效地再利用。增加“工业用地调整用途的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积,减去现状工业用地价格”。删除了对开发成本的相关规定,明确了对工业用地现状条件的价值,鼓励低效工业用地再利用。

    ◆ 规范多项用地条件同时调整的评估路线。明确应分别核算各项条件调整带来的地价增减额,合并计算应补缴地价款,解决地方执行过程中每项条件单独计算、地价只增不减的理解误区。

  此外,为发挥地方积极性,避免歧义,删除了三旧改造的相关表述,并落实了《资产评估法》的相关要求。

 

 

5、与《城镇土地估价规程》的关系

 

 

        从技术层面看,《规范》是对《城镇土地估价规程》的完善和细化,按照《资产评估法》要求,《规范》与《城镇土地估价规程》同属土地估价基本技术准则,是土地估价专业评估师必须遵循的最高技术标准。从执行看,按照特别与一般的关系,在出让地价评估领域,遇有同类规定时,《规范》应优先于《城镇土地估价规程》。

 

 

6、新旧规范应如何衔接

 

 

   《规范》从2018年4月9日起正式施行,4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的,可适用《规范》。已出具土地估价报告的,不再调整。是否出具了土地估价报告,可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。

 

 

 

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