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技术规范

北京市房屋质量缺陷损失评估规程

2015-11-12

北京市房屋质量缺陷损失评估规程



各区、县建委,各局、总公司,各有关单位:
根据北京市建委京建科教[2005]293号文件的要求,为了维护房屋买卖人的合法权益,有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷,规范房屋质量缺陷损失评估行为,统一评估程序和方法,使评估结果客观、公正、合理。受市建委委托,由北京房地产估价师和土地估价师协会等单位主编的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》已经有关部门审查通过。现批准该规程为推荐性北京市工程建设标准,编号为DBJ/T01-103-2005,自2006年1月1日起执行。
该标准由北京市建设委员会管理,由北京房地产估价师和土地估价师协会负责解释,北京城建科技促进会负责组织印刷、出版工作。
特此通知


北京市建设委员会办公室
二○○五年十一月二十八日


北京市房屋质量缺陷损失评估规程
目 次
1 总则
2 术语
3 房屋质量缺陷鉴定与评定
4 房屋质量缺陷损失评估程序
5 房屋质量缺陷损失评估方法
5.1 成本法
5.2 资本化法
5.3 价差法
5.4 市场比较法
6 房屋质量缺陷损失评估方法的应用
7 房屋质量缺陷损失评估结果
8 房屋质量缺陷损失评估报告
附录A 房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式(叙述式)
附录B 房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式(表格式)
  1 总 则
  1.0.1 为了维护房屋买卖当事人的合法权益,有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷,规范房屋质量缺陷损失评估行为,统一评估程序和方法,使评估结果客观、公正、合理,制定本规程。
  1.0.2 本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估,但存在安全隐患的房屋除外。
  1.0.3 本规程依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规,国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制。
  1.0.4 房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外,尚应符合国家和北京市现行有关强制性标准、规范的规定。
  1.0.5 其他类型的房屋质量缺陷损失评估,可参照本规程执行。

  2 术 语
  2.0.1 房屋质量
  在国家相应标准或合同约定中,对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。
  2.0.2 房屋质量缺陷
  房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。
  2.0.3 房屋质量缺陷认可
  房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识,并签订书面协议。
  2.0.4 房屋质量缺陷鉴定
  由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断,并出具书面专业意见。
  2.0.5 房屋质量缺陷评定
  由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断,并出具书面专业意见。
  2.0.6 可修复的房屋质量缺陷
  可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷。
  2.0.7 不可修复的房屋质量缺陷
  因技术上不可能或经济上不可行,不能修复的房屋质量缺陷。
  2.0.8 房屋质量缺陷损失
  房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。
  2.0.9 房屋质量缺陷损失评估
  房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定,其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。
  2.0.10 成本法
  求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。
  2.0.11 资本化法
  求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。
  2.0.12 价差法
  求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。
  2.0.13 市场比较法
  与类似房屋质量缺陷进行比较,对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。

  3 房屋质量缺陷鉴定与评定
  3.0.1 房屋质量缺陷损失评估之前,应当进行房屋质量缺陷认可或鉴定、评定。
  3.0.2 进行房屋质量缺陷评定的,应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。
  3.0.3 房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告,应当包括下列内容:
  1 房屋质量缺陷的部位;
  2 房屋质量缺陷的类型;
  3 房屋质量缺陷的程度;
  4 房屋质量缺陷的影响。
  3.0.4 房屋质量缺陷的类型如下:
  1 按照性质,分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中,房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。
  2 按照是否可修复,分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。
  3 按照缺陷存在的时间,分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。
  3.0.5 对于可修复的房屋质量缺陷,应当有科学、合理、可行的修复方案。
  3.0.6 房屋质量缺陷修复方案,可以采取下列三种方式之一确定:
  1 房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的,由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议;
  2 房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托,由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案;
  3 房屋质量缺陷各方当事人共同委托,由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。

  4 房屋质量缺陷损失评估程序
  4.0.1 进行房屋质量缺陷损失评估,应当按照下列程序进行:
  1 受理评估委托;
  2 拟定评估作业方案;
  3 搜集评估所需资料;
  4 实地查勘房屋质量缺陷状况;
  5 选定评估方法进行测算;
  6 确定评估结果;
  7 撰写评估报告;
  8 审核评估报告;
  9 出具评估报告;
  10 评估资料归档。
  4.0.2 房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时,应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷损失评估委托合同。
  4.0.3 房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后,应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目,直至完成。
  4.0.4 房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括下列内容:
  1 拟采用的评估技术路线和评估方法;
  2 拟调查搜集的资料及其来源渠道;
  3 评估作业时间进度。
  评估作业方案的主要内容应当告知委托人。
  4.0.5 评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。
  在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的,应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对,并在评估报告中披露核对的情况。
  4.0.6 房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法中的一种或者多种进行测算。
  4.0.7 房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
  有相关工程技术人员提供技术支持的,相关工程技术人员应当在评估报告上签字,并注明提供技术支持的内容。

  5  房屋质量缺陷损失评估方法
  5.1  成本法
  5.1.1  成本法的公式为:
  V=C1+C2+C3+C4-C5          (5.1.1)
  式中  V至房屋质量缺陷损失评估值;
  C1至拆除工程费用;
  C2至修缮工程费用;
  C3至恢复工程费用;
  C4至直接经济损失;
  C5至被拆除物残值。
  5.1.2  拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额,并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。
  5.1.3  拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。
  直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费,间接费包括规费和企业管理费。
  5.1.4  直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算,间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。
  5.1.5  直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失,包括:
  1  房屋使用人周转安置费用;
  2  房屋空置的收益损失;
  3  房屋使用面积减少的损失;
  4  房屋室内净高降低的损失;
  5  房屋采光面积减少的损失;
  6  房屋耐久性降低的损失;
  7  邻近房屋损坏的补偿;
  8  施工影响的补偿;
  9  其他直接经济损失。
  5.1.6  被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。
  5.2  资本化法
  5.2.1  适用于净收益损失的资本化法公式为:
          (5.2.1)
  式中  V至房屋质量缺陷损失评估值;
  △Ai至未来第i年的净收益损失额;
  R至折现率;
  m至净收益损失年限。
  5.2.2  适用于收益年限减少的资本化法公式为:
      (5.2.2)
  式中  V至房屋质量缺陷损失评估值;
  Ai至未来第i年可获得的正常市场净收益;
  R至折现率;
  n至无质量缺陷房屋剩余使用年限;
  m至有质量缺陷房屋剩余使用年限。
  5.2.3  净收益损失额包括:
  1  租金等收入减少所造成的净收益损失额;
  2  能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额。
  5.3  价差法
  5.3.1  价差法的公式为:
  V=V1-V2            (5.3.1)
  式中  V至房屋质量缺陷损失评估值;
  V1至类似的无质量缺陷房屋的市场价值;
  V2至类似的有质量缺陷房屋的市场价值。
  5.3.2  类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值,按照《房地产估价规范》中的市场比较法评估求取。
  5.4  市场比较法
  5.4.1  市场比较法的公式为:
  V=P×F1×F2×F3       (5.4.1)
  式中  V至房屋质量缺陷损失评估值;
  P至可比实例补偿金额;
   F1至补偿情况修正系数;
   F2至补偿日期修正系数;
   F3至缺陷状况修正系数。
  5.4.2  采用市场比较法评估时,应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例。
  5.4.3  进行补偿情况修正,应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。
  5.4.4  进行补偿日期修正,应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额。
  5.4.5  进行缺陷状况修正,应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。
  5.4.6  不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果。

  6  房屋质量缺陷损失评估方法的应用
  6.0.1  评估可修复的房屋质量缺陷损失,应当以成本法为主。
  6.0.2  成本法中的拆除、修缮、恢复工程费用除参照相关工程预算定额进行测算外,也可首先确定各项工程内容的综合单价水平,然后根据各项工程内容的工程量进行测算。
  6.0.3  房屋使用人周转安置费用,按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进行测算。
  安置对象每天所需安置费用,应当在详细调查评估对象所处区域生活服务消费水平的基础上,并参照市场上同类情况的安置费用水平确定。
  安置天数根据修复方案的合理工期确定。
  6.0.4  房屋空置的收益损失,宜采用资本化法进行测算。
  6.0.5  房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失,宜采用资本化法、价差法进行测算。
  6.0.6  邻近房屋损坏的补偿,应根据具体情况,选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法进行测算。
  6.0.7  施工影响的补偿,根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。
  6.0.8  评估不可修复的房屋质量缺陷损失,可根据评估对象实际状况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。
  6.0.9  评估不可修复、出租房屋的质量缺陷损失,宜选用资本化法。
  6.0.10  评估不可修复、自用房屋的质量缺陷损失,宜选用价差法或市场比较法。

  7  房屋质量缺陷损失评估结果
  7.0.1  采用一种评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的,其评估结果为最终评估结果。
  7.0.2  采用两种或两种以上评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的,不同方法评估结果的简单算术平均数为最终评估结果。
  7.0.3  一个房屋质量缺陷损失评估项目中包含多项房屋质量缺陷并分项进行评估的,各项评估结果之和为最终评估结果。

  8  房屋质量缺陷损失评估报告
  8.0.1  房屋质量缺陷损失评估报告,应当包括下列部分:
  1  封面;
  2  目录;
  3  致委托人函;
  4  房地产估价师声明;
  5  评估的假设和限制条件;
  6  评估结果报告;
  7  评估技术报告;
  8  附件。
  8.0.2  房屋质量缺陷损失评估报告有叙述式和表格式两种格式。评估报告除单一房屋实体质量缺陷损失评估可采用表格式外,应当采用叙述式。
  8.0.3  房屋质量缺陷损失评估报告应当记载下列事项:
  1  评估项目名称;
  2  委托人名称或姓名和住所;
  3  房地产估价机构名称和住所;
  4  房屋质量缺陷状况;
  5  评估目的;
  6  评估时点;
  7  房屋质量缺陷损失定义;
  8  评估原则;
  9  评估依据;
  10  评估技术路线、方法和测算过程;
  11  评估结果及其确定的理由;
  12  评估作业期;
  13  评估报告应用的有效期;
  14  评估人员;
  15  房地产估价师声明;
  16  评估的假设和限制条件;
  17  附件,应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料,房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告,修复方案,评估机构资质证明和注册房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。
  8.0.4  房地产估价师声明应当包括下列内容,并有至少两名专职注册房地产估价师签名:
  1  评估报告中房地产估价师陈述的事实,是真实的和准确的。
  2  评估报告中的分析、意见和结论,是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论,但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  3  房地产估价师与评估对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
  4  房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算,形成意见和结论,撰写评估报告。
  5  房地产估价师已(或没有)对评估对象进行了实地查勘,并应当列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名。
  6  没有人对评估报告提供了重要专业帮助(若有例外,应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容)。
  7  其他需要声明的事项。

附录A  房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式
  (叙述式)
  1、封面
  标题:房屋质量缺陷损失评估报告
  评估项目名称:说明本评估项目的全称
  委托人:说明本评估项目的委托单位全称或个人全名
  评估机构:说明房地产估价机构的全称
  评估人员:说明参加本评估项目的房地产估价师姓名
  评估作业日期:说明本次评估的起止年月日,即正式接受评估委托的年月日至完成评估报告的年月日。
  评估报告编号:说明本评估报告在本估价机构内的编号。
  2、目录
  3、致委托人函
  标题:致委托人函
  内容:致函对象(为委托人的全称)、房屋质量缺陷状况、评估目的、评估时点、评估依据、评估结果、评估报告应用有效期、致函落款(为评估机构的全称,并加盖其公章、法定代表人签章)、致函日期(为致函的年月日)。
  4、房地产估价师声明
  标题:房地产估价师声明
  威澳门尼斯人2325cc郑重声明:
  (1)评估报告中房地产估价师陈述的事实,是真实的和准确的。
  (2)评估报告中的分析、意见和结论,是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论,但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  (3)房地产估价师与评估对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
  (4)房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算,形成意见和结论,撰写评估报告。
  (5)房地产估价师已(或没有)对评估对象进行了实地查勘。(列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名)。
  (6)没有人对评估报告提供了重要专业帮助(若有例外,应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容)。
  (7)其他需要声明的事项。
  参加本次评估的房地产估价师:姓名、房地产估价师注册证号、签名。
  5、评估的假设和限制条件
  标题:评估的假设和限制条件
  说明本次评估的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,本评估报告使用的限制条件。
  6、评估结果报告
  (1)委托人(说明本评估项目的委托单位的全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人的姓名和住所)
  (2)评估机构(说明房地产估价机构的全称、法定代表人或执行合伙人、住所、资质等级)
  (3)房屋质量缺陷状况(包括房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等)
  (4)评估目的(说明本次评估的目的和应用方向)
  (5)评估时点(说明评估结果所对应的年月日)
  (6)房屋质量缺陷损失定义
  (7)评估依据(说明本次评估依据的国家和地方的法律、法规,房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告,修复方案,委托人提供的有关资料,房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关资料)
  (8)评估原则(说明本次评估遵循的评估原则)
  (9)评估方法(说明本次评估的思路和采用的方法以及这些评估方法的定义)
  (10)评估结果(说明本次评估的最终结果,并附大写金额。若用外币表示,应当说明评估时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)
  (11)评估人员(列出所有参加本次评估的人员的姓名、估价资格或职称,并由本人签名)和提供技术支持的相关工程技术人员(姓名、资格证书名称及编号、签名)
  (12)评估作业期(说明本次评估的起止年月日)
  (13)评估报告应用的有效期(说明本评估报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为一定年限,如一年)
  (14)有关说明
  7、评估技术报告
  标题:房屋质量缺陷损失评估技术报告
  (1)房屋质量缺陷状况分析(包括对房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等的分析)
  (2)评估方法选用(详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由)
  (3)评估测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)
  (4)评估结果确定(详细说明评估结果及其确定的理由)
  8、附件
  附件应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料,房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告,修复方案,房地产估价机构资质证明和房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。
  制作要求:评估报告应当做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应当有较好的质量。纸张大小应当采用A4纸规格。