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2015年重庆主城区房地产市场年报-背景篇

2016-02-03

2015年重庆主城区房地产市场年报-背景篇



1.报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止;

2.报告数据区域范围为重庆主城共10个区,即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区;

3.报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。



目   录

 

报告说明:.................................................................. - 3 -

全年看点:.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顾........................................................ - 5 -

(一)调控政策...................................................... - 6 -

(二)金融信贷...................................................... - 6 -

(三)城市规划...................................................... - 7 -

二、宏观经济指标........................................................ - 8 -

(一)GDP运行情况.................................................. - 8 -

(二)居民消费价格指标............................................. - 9 -

(三)收入及社零指标.............................................. - 10 -

(四)固定资产投资................................................ - 11 -

(五)房地产开发情况.............................................. - 12 -

(六)房地产销售情况.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市场综述........................................................... - 14 -

(一)成交土地类型................................................ - 14 -

(二)开发用地成交情况............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

(一)成交走势..................................................... - 17 -

(二)区域分布..................................................... - 19 -

三、纯商办用地......................................................... - 21 -

(一)成交走势..................................................... - 21 -

(二)区域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

(一)拿地企业排名................................................ - 25 -

(二)地块成交排名................................................ - 25 -

第三章 楼市篇.............................................................. - 29 -

一、市场综述........................................................... - 29 -

(一)新增供应..................................................... - 29 -

(二)市场成交..................................................... - 30 -

(三)库存情况..................................................... - 31 -

(四)物业类型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市场....................................................... - 33 -

(一)月度分析..................................................... - 33 -

(二)区域分析..................................................... - 34 -

(三)产品结构..................................................... - 35 -

三、商业市场........................................................... - 36 -

(一)月度分析..................................................... - 36 -

(二)区域分析..................................................... - 37 -

四、办公市场........................................................... - 38 -

(一)月度分析..................................................... - 38 -

(二)区域分析..................................................... - 40 -

五、销售排名TOP10..................................................... - 41 -

(一)住宅项目销售排名............................................ - 41 -

(二)商业项目销售排名............................................ - 41 -

(三)办公项目销售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市场背景........................................................... - 43 -

二、土地市场........................................................... - 43 -

三、楼市动态........................................................... - 44 -

附件:..................................................................... - 45 -

一、2015年重庆成交土地明细表(居住用地)............................ - 45 -

二、2015年重庆成交土地明细表(商办用地)............................ - 52 -

 

报告节选内容

报告说明:

1.   报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止;

2.   报告数据区域范围为重庆主城共10个区,即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区;

3.   报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。

 

全年看点:

1、政策背景:

2015年,房地产市场持续宽松,楼市呈现回暖迹象。重庆在国家出台的宽松货币环境下,放宽贷款利率和公积金政策,有利于释放购买力,购房者对市场的预期明显向好,带动重庆房地产市场快速发展。央行年内连续5次降准降息,降息也使得购房成本下降,带动房地产市场的销售,有效“去库存”。

 

2、经济状况:

2015年,重庆经济运行总体态势良好,经济指标稳中有进,稳中向好发展。重庆CPI与PPI差距呈现持续拉大的态势,物价持续上涨造成市场通货膨胀,但仍处于一个合理的范围。重庆固定资产和房地产投资继续呈现出增长的态势,其中固定资产投资同比增幅缩小,而房地产投资相对平稳。重庆楼市出现施工面积和竣工面积上涨的现状,重庆房地产竣工面积出现大幅上涨,未来将增加商品房市场供应,加剧市场库存压力。重庆商品房市场呈现出量涨价跌的格局,与其国家出台调控政策及整体市场动态密切相关。

 

3、土地市场:

2015年,重庆主城成交土地结构以居住用地为主,约占整个市场的48%。虽然居住用地占据主导,但从前期市场来看比重呈现逐年递减,而工业用地占比增速加大趋势。2015年居住用地成交主要集中在“北区”,工业用地主要集中在巴南区和两江新区,而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。

2015年,重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势,与去年相比,成交量下滑26%,成交价格下滑11%,土地市场持续低迷。从成交区域用地来看,沙坪坝区表现突出,以830万平方米的成交量位居榜首,而渝中区继续保持成交价格的高位运行,达到7292元/平方米,其次是江北区(4442元/平方米)。

 

4、新建商品房市场:

2015年,商品住宅供需市场同比均出现减少的态势,与去年相比,整体市场仍处于低位运行状态。分区域来看,重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”;重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。

2015年,重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月,市场相对均衡。分区域来看,“北部新区”和“渝中区”表现最佳,消化周期仅5.28个月和7.8个月,市场呈现健康稳步发展,而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月,远高于区域平均值,这两个区域库存压力较大。

2015年,重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位,占比85%,而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看,商品住宅呈现出成交旺盛的局面,市场回暖趋势明显,而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

 

第一章 背景篇

 

一、全年政策回顾

整体来看,2015年的房地产政策持续宽松,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,出台降准降息,放宽贷款门槛,税费减免,购房补贴等多种救市政策,达到库存消化,促进房地产市场稳定发展的目的。重庆政府积极落实中央政策,实行多措施并举“去库存”。在中央政府“支持居民自住和改善型需求”的基调下,重庆政府积极响应号召,以最快速度落实中央政策。并根据自身情况调整楼市政策,降低购房成本和购房门槛、在资金面给予支持,以及放松公积金政策,很大程度上促进楼市成交,缓解库存压力。

从政策角度来看,存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点,“330新政”中二手房营业税免征期由5改2,对于盘活存量房源起到积极作用。同时仅2015年就经历了5次降息5次降准,基准利率降至历史最低水平,购房成本已大幅下降,多次降准,市场流动性宽松,也使购房者申贷难度大为降低。11月,公积金管理条例迎来了13年来的首次大修,重在降低提取门槛,进一步刺激购房者下叉,消化库存,促进楼市健康发展。

2015年,国家正式启动“一带一路”将贯穿未来3~5年的重点投资项目,未来沿线城市的铁路、公路、航空、港口等基础设施建设将成为开发重点。其中重庆是“一带一路”的重要组成城市之一,将成为西部开发开放重要支撑。但由于开发时间相对较长,短期内对城市发展和开发投资的效果并不明显,但城市发展预期向好毋容置疑。

2015年重庆市城市规划主要集中在交通、旅游地产,以及商圈规划等方面,从整体来看,重庆市政府批复原则同意《重庆大都市区规划》,规划的重庆大都市区是以都市功能核心区和12个都市功能拓展区构成的主城区为核心,与城市发展新区各区的城区共同构成的城市区域,是重庆建设国家中心城市的功能载体,也是国家“两横三纵”城镇化战略格局中成渝城市群的重要组成部分。出台避暑休闲地产规划,建设100亿级商圈15个和城市核心商圈50个,以及主城新增13处湿地公园,将带动城市经济和周边房地产市场高品质物业的发展。

(一)调控政策

范围

时间

标题

 

 

 

 

 

 

全国

2015-01-12

住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见

2015-01-16

国土部:市县级不动产登记整合年内完成

2015-03-16

李克强定调楼市政策:鼓励自住改善性需求

2015-03-27

关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知

2015-03-30

财政部:个人购买超2年普通住房销售免征营业税

2015-09-16

发改委出台八大举措促投资稳增长

2015-10-30

中共全会公报允许普遍二孩政策

2015-11-12

国务院:加快户籍制度改革 带动住房家电等消费

2015-12-11

三部门出台意见分类管理保障旅游用地

2015-12-30

住房城乡建设部 国家开发银行关于推进开发性金融支持海绵城市建设的通知

2015-12-31

工商总局出台房地产广告发布新规

2015-12-31

国务院办公厅印发《国家标准化体系建设发展规划(2016-2020年)》

 

重庆

2015-02-27

重庆采取多项措施促进房市

2015-05-26

重庆低调取消楼市“限购令”

2015-07-31

重庆市人民政府办公厅关于推进城市棚户区改造货币化安置的指导意见

2015-10-15

重庆市政府关于进一步促进房产市场平稳发展通知

数据来源:汇丰数据中心

 

(二)金融信贷

范围

时间

标题

 

 

 

 

 

 

 

全国

2015-01-30

关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知

2015-02-05

中国人民银行决定普降金融机构存款准备金率

2015-02-28

中国人民银行:下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间

2015-03-23

住建部:要降低公积金贷款门槛 增加贷款额度

2015-03-30

二套房贷款最低首付比例降至四成

2015-04-19

央行降低存款准备金率1个百分点

2015-05-10

央行降息0.25个百分点

2015-06-27

央行定向降低存款准备金率并下调存贷款基准利率

2015-08-25

央行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率

2015-10-23

央行下调存贷款基准利率0.25个百分点并降低存款准备金率

2015-11-09

央行:继续实施稳健的货币政策 保持松紧适度

2015-11-20

央行:11月20日起下调分支行常备借贷便利利率

2015-11-30

住房公积金新规发布:覆盖住房消费全链条

2015-12-29

央行:提高直接融资比重 降低社会融资成本

2015-12-30

住房城乡建设部 国家开发银行关于推进开发性金融支持海绵城市建设的通知

 

重庆

2015-05-13

重庆公积金大数据贷款利率创下历史最低

2015-05-13

央行新政后重庆新办个人房贷执行新利率为5.65%

2015-05-22

住房公积金管理条例修订:重在降低提取门槛

2015-09-29

重庆国庆起开征年度个人房产税

数据来源:汇丰数据中心

 

(三)城市规划

范围

时间

标题

全国

2015-03-31

一带一路启动首批重点项目 总投资达1155亿

2015-04-05

国务院批复长江中游城市群发展规划

 

 

 

 

重庆

2015-03-31

“一带一路”敲定 打造重庆西部开发开放重要支撑

2015-04-13

重庆市避暑休闲地产规划出台

2015-04-29

千厮门大桥通车 拉近江北渝中距离 助推三区经济发展

2015-05-27

重庆将建3个500亿级商圈

2015-06-12

重庆将新建三条快速通道 打通向西“瓶颈”

2015-08-05

重庆主城将新增13处湿地公园

2015-11-17

重庆大都市区地图出炉 城市发展新区分五大板块

2015-11-17

2020年重庆100亿级商圈15个 城市核心商圈50个

2015-12-01

中国十大房价具有升值潜力城市重庆榜上有名

数据来源:汇丰数据中心

二、重庆经济运行

(一)GDP运行情况

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆经济运行总体态势良好,经济指标稳中有进,稳中向好发展。2015年全市实现地区生产总值15719.72亿元,同比增长11.0%,较全国高4.1个百分点。从2011年-2015年重庆GDP走势来看,生产总值呈现逐年增长的趋势,但全国增速下滑明显,重庆进入2015年后,增幅止跌上涨,高于2014年0.1个百分点。2015年重庆经济总量和增幅位居全国城市的前列。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)居民消费价格指标

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆物价平稳下滑,与工价保持一致。从CPI与PPI阶段性走势来看,CPI与PPI表现出与全国水平较为吻合的趋势,均呈现出下滑的局面,其中全国CPI和重庆基本保持一致,而PPI价格与全国相比变化较大。重庆CPI从2012年到2013年一致保持在3左右,维持温和的通胀压力,利于经济发展,而2014年到2015年滑落至2以下,通胀压力降至最低。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(三)收入及社零指标

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆城镇人均可支配收入27239元,低于全国3956元,同比上涨8.3%。从2011年-2015年重庆变化来看,2014年重庆人均可支配收入25147元,低于2013年的25216元,同比下滑0.27%,2015年城镇人均可支配收入同比增长8.3%,但增幅明显收窄,与城市整体经济水平密切相关,经济仍有较大上升空间。

2015年重庆社会消费品零售总额呈现出稳步上升的态势,重庆全年消费的增长得益于居民日渐富裕,汽车、旅游和文化消费增长带动整个消费的增长。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(四)固定资产投资

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆完成固定资产投资15480.33亿元,同比增长17.1%。其中,工业投资4990.09亿元,增长19.8%;基础设施投资4356.14亿元,增长28.6%;房地产开发投资3751.28亿元,增长3.3%。2015年重庆固定资产投资连续两年呈现出总额上涨、增幅微跌的态势。而与全国固定资产投资相比,重庆固定资产投资表现较为平稳,但房地产开发投资2015年仅增长3.3个百分点,主要是今年楼市持续低迷使得房地产开发投资一蹶不振,而全国房地产投资更不容乐观,同比仅增长1%。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(五)房地产开发情况

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆商品房施工量为:28986万平方米;同比增加1.3%(2014年施工量为28624万平方米),表明未来两年商品房市场的潜在供应压力有所减缓。全年竣工量为:4630万方,同比增加24.5%(2014年竣工量为3718万平方米)。对楼市而言, 2016年将面临巨大的库存压力。按照目前态势,房地产开发意愿并不强烈,2016年施工和开工将持续低位运行,重庆楼市将以去化前期库存为主。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(六)房地产销售情况

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆商品房销售面积5381.37万平方米,增长5.5%,其中住宅销售面积增长1.2%;商品房销售额2952.21亿元,增长4.9%,其中住宅销售额下降0.4%;销售单价5486元/平方米,下降0.6%。今年重庆房地产市场总体呈现出量涨价跌的局面,与全国商品房市场表现相反。重庆销售面积逐年增长,但增幅收窄,而销售价格从2013年出现下滑,跌幅为0.6%,量涨价跌符合国家预期和市场需求,重庆楼市相对理性发展。

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数据来源汇丰数据据中心