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2015年重庆主城区房地产市场年报-土地篇

2016-02-03

2015年重庆主城区房地产市场年报-土地篇




目   录

 

报告说明:.................................................................. - 3 -

全年看点:.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顾........................................................ - 5 -

(一)调控政策...................................................... - 6 -

(二)金融信贷...................................................... - 6 -

(三)城市规划...................................................... - 7 -

二、宏观经济指标........................................................ - 8 -

(一)GDP运行情况.................................................. - 8 -

(二)居民消费价格指标............................................. - 9 -

(三)收入及社零指标.............................................. - 10 -

(四)固定资产投资................................................ - 11 -

(五)房地产开发情况.............................................. - 12 -

(六)房地产销售情况.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市场综述........................................................... - 14 -

(一)成交土地类型................................................ - 14 -

(二)开发用地成交情况............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

(一)成交走势..................................................... - 17 -

(二)区域分布..................................................... - 19 -

三、纯商办用地......................................................... - 21 -

(一)成交走势..................................................... - 21 -

(二)区域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

(一)拿地企业排名................................................ - 25 -

(二)地块成交排名................................................ - 25 -

第三章 楼市篇.............................................................. - 29 -

一、市场综述........................................................... - 29 -

(一)新增供应..................................................... - 29 -

(二)市场成交..................................................... - 30 -

(三)库存情况..................................................... - 31 -

(四)物业类型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市场....................................................... - 33 -

(一)月度分析..................................................... - 33 -

(二)区域分析..................................................... - 34 -

(三)产品结构..................................................... - 35 -

三、商业市场........................................................... - 36 -

(一)月度分析..................................................... - 36 -

(二)区域分析..................................................... - 37 -

四、办公市场........................................................... - 38 -

(一)月度分析..................................................... - 38 -

(二)区域分析..................................................... - 40 -

五、销售排名TOP10..................................................... - 41 -

(一)住宅项目销售排名............................................ - 41 -

(二)商业项目销售排名............................................ - 41 -

(三)办公项目销售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市场背景........................................................... - 43 -

二、土地市场........................................................... - 43 -

三、楼市动态........................................................... - 44 -

附件:..................................................................... - 45 -

一、2015年重庆成交土地明细表(居住用地)............................ - 45 -

二、2015年重庆成交土地明细表(商办用地)............................ - 52 -

 

报告节选内容

报告说明:

1.   报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止;

2.   报告数据区域范围为重庆主城共10个区,即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区;

3.   报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。

全年看点:

1、政策背景:

2015年,房地产市场持续宽松,楼市呈现回暖迹象。重庆在国家出台的宽松货币环境下,放宽贷款利率和公积金政策,有利于释放购买力,购房者对市场的预期明显向好,带动重庆房地产市场快速发展。央行年内连续5次降准降息,降息也使得购房成本下降,带动房地产市场的销售,有效“去库存”。

 

2、经济状况:

2015年,重庆经济运行总体态势良好,经济指标稳中有进,稳中向好发展。重庆CPI与PPI差距呈现持续拉大的态势,物价持续上涨造成市场通货膨胀,但仍处于一个合理的范围。重庆固定资产和房地产投资继续呈现出增长的态势,其中固定资产投资同比增幅缩小,而房地产投资相对平稳。重庆楼市出现施工面积和竣工面积上涨的现状,重庆房地产竣工面积出现大幅上涨,未来将增加商品房市场供应,加剧市场库存压力。重庆商品房市场呈现出量涨价跌的格局,与其国家出台调控政策及整体市场动态密切相关。

 

3、土地市场:

2015年,重庆主城成交土地结构以居住用地为主,约占整个市场的48%。虽然居住用地占据主导,但从前期市场来看比重呈现逐年递减,而工业用地占比增速加大趋势。2015年居住用地成交主要集中在“北区”,工业用地主要集中在巴南区和两江新区,而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。

2015年,重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势,与去年相比,成交量下滑26%,成交价格下滑11%,土地市场持续低迷。从成交区域用地来看,沙坪坝区表现突出,以830万平方米的成交量位居榜首,而渝中区继续保持成交价格的高位运行,达到7292元/平方米,其次是江北区(4442元/平方米)。

 

4、新建商品房市场:

2015年,商品住宅供需市场同比均出现减少的态势,与去年相比,整体市场仍处于低位运行状态。分区域来看,重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”;重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。

2015年,重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月,市场相对均衡。分区域来看,“北部新区”和“渝中区”表现最佳,消化周期仅5.28个月和7.8个月,市场呈现健康稳步发展,而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月,远高于区域平均值,这两个区域库存压力较大。

2015年,重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位,占比85%,而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看,商品住宅呈现出成交旺盛的局面,市场回暖趋势明显,而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

第二章 土地篇

 

一、市场综述

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城共成交土地307宗,成交面积2606万平方米,总建筑规模4031万平方米,成交金额599亿元,成交均价约1486元/平方米。

除去工业及其他用地外,重庆市成交用于房地产开发的土地一共136宗,其中居住用地共91宗,纯商业用地共45宗。成交总面积984万平方米,总建筑规模2359万平方米,成交总金额523亿元,平均容积率2.40,平均楼面地价2218元/平方米。

 

(一)成交土地类型

据“汇丰数据中心”统计显示,除其他类型用地外,2015年,重庆主城成交土地结构以居住用地为主,约占整个市场的48%;工业用地占比41%;而经营性用地仅占11%。虽然居住用地占据主导,但从前期市场来看比重呈现逐年递减,而工业用地占比增速加大趋势。从市场的月度变化来看,6月房地产开发用地成交旺盛,而10月仅成交工业用地。

                                              image012.png

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数据来源:汇丰数据中心

 

从重庆区域成交用地来看,2015年居住用地成交主要集中在“北区”,工业用地主要集中在巴南区和两江新区,而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。“北区”仍占据居住用地成交高地,主要分布在北部新区的“大竹林组团”;巴南区位于城市外缘,主城中心的工业向外发展带动边缘区域工业强劲发展,而江北区和渝中区中心城区均无工业用地成交。各区域成交用地类型因其区域定位存在较大差异。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)开发用地成交情况

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势,与去年相比,成交量下滑26%,成交价格下滑11%,土地市场持续低迷。从市场月度变化来看,除6月房地产开发用地突破600万平方米位居全年最高月外,其他各月均处于低位徘徊的状态,下半年受3、4月国家频繁出台新政利好楼市的影响,部分开发企业在销售回款上升时,拿地态度积极,市场信心有所提升。

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数据来源:汇丰数据中心

 

据“汇丰数据中心”统计显示,沙坪坝区表现突出,以830万平方米的成交量位居榜首,与第二的两江新区(335万平方米)高出495万平方米。而渝中区继续保持成交价格的高位运行,达到7292元/平方米,其次是江北区(4442元/平方米)。渝中区为重庆行政中心,可开发地块较少,地理位置优越,2015年共计成交2宗,允许建筑规模23万平方米,位居主城成交量最小的区,成交总金额为16.8亿元,平均单价7292元/平方米,为成交单价最高区域。

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数据来源:汇丰数据中心

 

二、居住用地

(一)成交走势

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆主城土地市场放缓。重庆主城居住用地共计成交91宗,成交面积799万平方米,允许建筑规模1928万平方米,同比回落25%,容积率为2.41,同比增长1个百分点。2015年土地成交量下滑,容积率仍保持小幅上涨,主要是受重庆土地市场政策变动的影响,各大开发商拿地更为谨慎,而部分企业更倾向于低风险的城市中心,地理位置优越也使其容积率居高不下。

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数据来源:汇丰数据中心

 

重庆主城居住用地共计成交91宗,成交总金额为419亿元,平均楼面价2175元/平方米,同比下降15%,降幅呈现逐年放大的趋势。从市场月度变化来看,成交地价浮动较大,其中4月共计成交仅1宗,位于江北区“观音桥组团”,用途为商业用地、商务用地、二类居住用地,其成交单价为4036元/平方米,为全年成交单价最高月。由重庆龙湖地产发展有限公司拍卖取得,溢价率约为14%,其成交价格的高低与其地块位置密切相关。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)区域分布

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆主城居住用地主要分布在沙坪坝区,占比37%,其次是两江新区(13%)和北部新区(11%),其中沙坪坝区居住用地共计成交40宗,建筑规模718万平方米,平均容积率2.28,除1宗“双碑组团”地块外,其他地块均位于“西永组团”,该组团为重庆重点开发区域,区域内存在大量开发用地,未来将建成人口重点聚集区,区域发展潜力巨大。

image022.pngimage023.png

 

数据来源:汇丰数据中心

 

从重庆区域成交价格来看,2015年重庆主城居住用地楼面均价最高区域由渝中区和江北区包揽,分别为5337元/平方米和4019元/平方米。其中位于渝中区的“渝中组团”是该区唯一成交居住用地,楼面价高达5337元/平方米,也是今年成交居住用地单价最高地块,用途为二类居住用地、商业用地、商务用地,由重庆康翔实业有限公司取得。

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数据来源:汇丰数据中心

 

三、纯商办用地

(一)成交走势

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆主城土地市场依旧低迷。重庆主城的纯商办用地共计成交45宗,成交面积185万平方米,允许建筑规模431万平方米,同比减少,降幅为31%,容积率为2.33,同比增长7个百分点。从市场的月度变化来看,3、4、10月纯商办用地零成交,年中和年尾表现活跃,而1月平均容积率为10.59最高,其他月份均在4以下。

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数据来源:汇丰数据中心

 

重庆主城纯商办用地共计成交45宗,成交总金额为104亿元,平均楼面价2410元/平方米,同比上涨7%,增幅呈现逐年收窄的趋势。从市场月度变化来看,2月楼面价最高,共计成交1宗,位于江北区“观音桥组团”,用途为商业用地、商务用地,成交单价为9988元/平方米,为重庆地王和成交单价最高月。由重庆新协文实业有限公司取得。本月大部分地块位于城市中心,成交地块位置直接决定其地价的高低。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)区域分布

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆主城纯商办用地主要分布在沙坪坝区、两江新区和九龙坡区,分别占26%、20%和19%,其中沙坪坝区纯商办用地共计成交14宗,建筑规模112万平方米,平均容积率2.37,地块主要分布在“西永组团”和“沙坪坝组团”,2015年是沙坪坝区土地市场最活跃的一年,区域发展进入白热化阶段,市场竞争激烈。

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数据来源:汇丰数据中心

 

从重庆区域成交价格来看,2015年渝中区和江北区仍占据纯商办用地的价格高地,分别为8269元/平方米和7885元/平方米。其中位于渝中区“渝中组团”是该区唯一成交纯商办用地,楼面价高达8269元/平方米,容积率19.82,用途为文化设施用地、娱乐用地、商业用地、商务用地,由重庆新华书店、重庆新华传媒、重庆北青实业有限公司联合取得。地块类型大大提升了其地价水平的高涨。

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数据来源:汇丰数据中心

 

四、成交排名TOP10

(一)拿地企业排名

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆主城拿地企业TOP10排行榜来看,重庆本地的龙湖、金科,以及恒大等开发企业均位居前列,其中成交面积以重庆西永微电子产业园区开发有限公司、重庆西谷资产管理有限公司名列前茅,而这两个公司均有重庆市国有资产政府背景。从成交地价来看,重庆新协文实业有限公司占据榜首,该公司主要是同景、协信和新华书店三家公司出资取得江北区“观音桥组团”地王项目。

排名

开发企业

建筑面积(万方)

开发企业

楼面价格(元/㎡)

1

重庆西永微电子产业园区开发有限公司 

512.76  

重庆新协文实业有限公司 

8899  

2

重庆西谷资产管理有限公司 

209.64  

重庆新华书店集团公司、重庆新华传媒、重庆北青实业有限公司 

8269  

3

北京金隅大成开发有限公司 

144.25  

重庆康翔实业有限公司 

5337  

4

重庆西永服务贸易发展有限公司 

143.65  

重庆中迪禾邦实业有限公司 

5000  

5

重庆两江新区置业发展有限公司 

111.56  

鹏润置业有限公司 

4900  

6

重庆鲁能开发(集团)有限公司 

109.79  

重庆市碧桂园房地产开发有限公司 

4858  

7

重庆恒大鑫溉置业有限公司 

102.89  

重庆重之龙商贸有限公司、华成置业有限公司 

4800  

8

重庆市金科实业集团、弘景房地产开发有限公司 

75.32  

上海瑞佑投资有限公司、上海佳赫投资有限公司 

4134  

9

中房地产股份有限公司 

67.21  

重庆龙湖地产发展有限公司 

4036  

10

重庆两江商务中心置业有限公司 

66.80  

重庆恒大鑫溉置业有限公司 

4018  

数据来源:汇丰数据中心

 

(二)地块成交排名

从地块成交面积、总价和单价TOP10排行榜来看,2015年重庆主城大规模地块的成交区域分布较广,其中南岸区“茶园-鹿角组团”的商住用地为成交规模最大地块,允许建筑规模144万平方米,其次是江北区“观音桥组团”的商住用地,建筑规模为103万平方米,也是今年成交土地中唯一超过百万方的两宗地块。成交价格来看,渝中区和江北区仍是地王集中营,渝中区“渝中组团”商服用地成交总价16亿元,位居总价TOP10榜首,单价TOP10第二位。而江北区“观音桥组团”商服用地楼面价8899元/平方米,为单价TOP10榜首,总价TOP10第二位。

1、成交面积排名:

排名

行政区

土地位置

用途

建筑面积(万方)

竞得企业


1

南岸区

 南岸区茶园-鹿角组团A分区A17-2/05、A12-1/03、A13-1/05、A19-6/05、A16/04、A11-1/03、A20-1/03、A20-3/03、A22-1/04、A23-2/05、A19-2/04号宗地

商业用地、商务用地、二类居住用地  

144.2522

北京金隅大成开发有限公司 

2

江北区

 江北区观音桥(溉澜溪南部片区)组团G标准分区G18/04、G20-1/04、G26-1/05号宗地

二类居住用地、商业商务用地  

102.8949

重庆恒大鑫溉置业有限公司 

3

北部新区

 北部新区两路组团C标准分区C90-1-1/03、C101-1/03、C102-1/02、C103-1/03、C105-1/03号宗地

二类居住用地、商业用地、商务用地  

67.2107

中房地产股份有限公司 

4

渝北区

 渝北区两路组团F分区F116-3、F116-4、两路(西部)组团F分区F119-2、F119-3、F119-4、两路组团F分区F122-1、两路(西部)组团F分区F123-1、F138-1、F138-2、F139-2号宗地

商业用地、商务用地,二类居住用地  

49.8607

重庆鲁能开发(集团)有限公司 

5

沙坪坝区

 沙坪坝区西永组团L标准分区L63/04号宗地

二类居住用地  

48.0243

重庆西谷资产管理有限公司 

6

巴南区

 巴南区李家沱-鱼洞组团Q分区Q16-1/02、Q16-3/02号宗地

商业用地、商务用地、二类居住用地  

47.7328

重庆市汉基伊达置业有限公司 

7

九龙坡区

 九龙坡区大杨石组团T分区T01-1-3/03、T01-1-7/03号宗地

商业用地、商务用地  

46.4057

重庆中迪禾邦实业有限公司 

8

两江新区

 两江新区两路组团I标准分区I53/02 、I54/02号宗地

二类居住用地  

46.14509

重庆中农国信置业有限公司 

9

沙坪坝区

 沙坪坝区西永组团M标准分区M21-2/03、M26-3/03、M26-1/03、M27-1/03、M28-1/03号宗地

二类居住用地、商业用地、商务用地  

44.2564

重庆西永微电子产业园区开发有限公司 

10

巴南区

 巴南区南彭功能区(南彭物流基地部分)组团A分区A7-1/02号宗地

商业服务业设施用地  

40.1198

重庆华南城有限公司 









数据来源:汇丰数据中心

 

2、成交总价排名:

排名

行政区

土地位置

用途

成交价格(万元)

竞得企业

1

渝中区

 渝中区渝中组团E分区E18-2号宗地

文化设施用地、娱乐用地、商业用地、商务用地  

163941.81  

重庆新华书店集团公司、重庆新华传媒有限公司、重庆北青实业有限公司 

2

江北区

 江北区观音桥组团I分区I17-1-2/02号宗地

商业用地、商务用地  

66746.09  

重庆新协文实业有限公司 

3

九龙坡区

 九龙坡区大杨石组团T分区T01-1-3/03、T01-1-7/03号宗地

商业用地、商务用地  

54999.88  

重庆中迪禾邦实业有限公司 

4

渝中区

 渝中区渝中组团E分区E6-1号宗地

二类居住用地、商业用地、商务用地  

43048.08  

重庆康翔实业有限公司 

5

江北区

 江北区观音桥(溉澜溪南部片区)组团G标准分区G18/04、G20-1/04、G26-1/05号宗地

二类居住用地、商业商务用地  

31202.25  

重庆恒大鑫溉置业有限公司 

6

渝北区

 渝北区人和组团L分区L-19/03号宗地

二类居住用地,商业用地,商务用地  

26719.33  

重庆市碧桂园房地产开发有限公司 

7

九龙坡区

 九龙坡区大杨石组团K分区K22-1/03号宗地

商业用地、商务用地  

24500.40  

鹏润置业有限公司 

8

渝北区

 渝北区两路组团E标准分区E25-1/02号宗地

商业用地、商务用地  

16800.34  

重庆重之龙商贸有限公司、华成置业有限公司 

9

九龙坡区

 九龙坡区大杨石组团R分区R11-1-3/04号宗地

二类居住用地  

16534.18  

上海瑞佑投资有限公司、上海佳赫投资有限公司 

10

江北区

 渝北区观音桥组团D分区D18-3/01号宗地

商业用地、商务用地、二类居住用地  

16142.74  

重庆龙湖地产发展有限公司 

数据来源:汇丰数据中心

 

3、成交单价排名:

排名

行政区

土地位置

用途

楼面单价(万元)

竞得企业

1

江北区

 江北区观音桥组团I分区I17-1-2/02号宗地

商业用地、商务用地  

8899  

重庆恒大鑫溉置业有限公司 

2

渝中区

 渝中区渝中组团E分区E18-2号宗地

文化设施用地、娱乐用地、商业用地、商务用地  

8269  

北京金隅大成开发有限公司 

3

渝中区

 渝中区渝中组团E分区E6-1号宗地

二类居住用地、商业用地、商务用地  

5337  

重庆中迪禾邦实业有限公司 

4

九龙坡区

 九龙坡区大杨石组团T分区T01-1-3/03、T01-1-7/03号宗地

商业用地、商务用地  

5000  

旭瑩(香港)有限公司、旭尚(香港)有限公司、重庆东原房地产开发有限公司 

5

九龙坡区

 九龙坡区大杨石组团K分区K22-1/03号宗地

商业用地、商务用地  

4900  

重庆市金科实业集团、弘景房地产开发有限公司 

6

渝北区

 渝北区人和组团L分区L-19/03号宗地

二类居住用地,商业用地,商务用地  

4858  

重庆融创基业房地产开发有限公司、重庆华美地产发展有限公司 

7

渝北区

 渝北区两路组团E标准分区E25-1/02号宗地

商业用地、商务用地  

4800  

嘉遜發展香港(控股)有限公司、嘉遜置地有限公司 

8

北部新区

 北部新区大竹林组团O标准分区O02-2、O02-5、O20-2号宗地

一类居住用地、二类居住用地  

4186  

嘉遜發展香港(控股)有限公司、嘉遜置地有限公司 

9

九龙坡区

 九龙坡区大杨石组团R分区R11-1-3/04号宗地

二类居住用地  

4134  

重庆市金科实业集团、弘景房地产开发有限公司 

10

江北区

 渝北区观音桥组团D分区D18-3/01号宗地

商业用地、商务用地、二类居住用地  

4036  

重庆两江商务中心置业有限公司 

数据来源:汇丰数据中心