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2015年重庆主城区房地产市场年报-楼市篇

2016-02-03

2015年重庆主城区房地产市场年报-楼市篇




目   录

 

报告说明:.................................................................. - 3 -

全年看点:.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顾........................................................ - 5 -

(一)调控政策...................................................... - 6 -

(二)金融信贷...................................................... - 6 -

(三)城市规划...................................................... - 7 -

二、宏观经济指标........................................................ - 8 -

(一)GDP运行情况.................................................. - 8 -

(二)居民消费价格指标............................................. - 9 -

(三)收入及社零指标.............................................. - 10 -

(四)固定资产投资................................................ - 11 -

(五)房地产开发情况.............................................. - 12 -

(六)房地产销售情况.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市场综述........................................................... - 14 -

(一)成交土地类型................................................ - 14 -

(二)开发用地成交情况............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

(一)成交走势..................................................... - 17 -

(二)区域分布..................................................... - 19 -

三、纯商办用地......................................................... - 21 -

(一)成交走势..................................................... - 21 -

(二)区域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

(一)拿地企业排名................................................ - 25 -

(二)地块成交排名................................................ - 25 -

第三章 楼市篇.............................................................. - 29 -

一、市场综述........................................................... - 29 -

(一)新增供应..................................................... - 29 -

(二)市场成交..................................................... - 30 -

(三)库存情况..................................................... - 31 -

(四)物业类型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市场....................................................... - 33 -

(一)月度分析..................................................... - 33 -

(二)区域分析..................................................... - 34 -

(三)产品结构..................................................... - 35 -

三、商业市场........................................................... - 36 -

(一)月度分析..................................................... - 36 -

(二)区域分析..................................................... - 37 -

四、办公市场........................................................... - 38 -

(一)月度分析..................................................... - 38 -

(二)区域分析..................................................... - 40 -

五、销售排名TOP10..................................................... - 41 -

(一)住宅项目销售排名............................................ - 41 -

(二)商业项目销售排名............................................ - 41 -

(三)办公项目销售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市场背景........................................................... - 43 -

二、土地市场........................................................... - 43 -

三、楼市动态........................................................... - 44 -

附件:..................................................................... - 45 -

一、2015年重庆成交土地明细表(居住用地)............................ - 45 -

二、2015年重庆成交土地明细表(商办用地)............................ - 52 -

 

报告节选内容

报告说明:

1.   报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止;

2.   报告数据区域范围为重庆主城共10个区,即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区;

3.   报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。

 

全年看点:

1、政策背景:

2015年,房地产市场持续宽松,楼市呈现回暖迹象。重庆在国家出台的宽松货币环境下,放宽贷款利率和公积金政策,有利于释放购买力,购房者对市场的预期明显向好,带动重庆房地产市场快速发展。央行年内连续5次降准降息,降息也使得购房成本下降,带动房地产市场的销售,有效“去库存”。

 

2、经济状况:

2015年,重庆经济运行总体态势良好,经济指标稳中有进,稳中向好发展。重庆CPI与PPI差距呈现持续拉大的态势,物价持续上涨造成市场通货膨胀,但仍处于一个合理的范围。重庆固定资产和房地产投资继续呈现出增长的态势,其中固定资产投资同比增幅缩小,而房地产投资相对平稳。重庆楼市出现施工面积和竣工面积上涨的现状,重庆房地产竣工面积出现大幅上涨,未来将增加商品房市场供应,加剧市场库存压力。重庆商品房市场呈现出量涨价跌的格局,与其国家出台调控政策及整体市场动态密切相关。

 

3、土地市场:

2015年,重庆主城成交土地结构以居住用地为主,约占整个市场的48%。虽然居住用地占据主导,但从前期市场来看比重呈现逐年递减,而工业用地占比增速加大趋势。2015年居住用地成交主要集中在“北区”,工业用地主要集中在巴南区和两江新区,而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。

2015年,重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势,与去年相比,成交量下滑26%,成交价格下滑11%,土地市场持续低迷。从成交区域用地来看,沙坪坝区表现突出,以830万平方米的成交量位居榜首,而渝中区继续保持成交价格的高位运行,达到7292元/平方米,其次是江北区(4442元/平方米)。

 

4、新建商品房市场:

2015年,商品住宅供需市场同比均出现减少的态势,与去年相比,整体市场仍处于低位运行状态。分区域来看,重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”;重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。

2015年,重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月,市场相对均衡。分区域来看,“北部新区”和“渝中区”表现最佳,消化周期仅5.28个月和7.8个月,市场呈现健康稳步发展,而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月,远高于区域平均值,这两个区域库存压力较大。

2015年,重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位,占比85%,而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看,商品住宅呈现出成交旺盛的局面,市场回暖趋势明显,而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

第三章 楼市篇

 

一、市场综述

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城商品房新增供应163215套、面积2290万平方米,共成交280477套、面积2293万平方米,平均供求比为1。

其中商品住宅新增供应168526套、面积1440万平方米,同比下降10%;住宅成交184939套、面积1703万平方米,同比减少87%,平均供求比为0.85。2015年商品住宅供需市场同比均出现减少的态势,与去年相比,整体市场仍处于低位运行状态。

 

(一)新增供应

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城商品房新增供应163215套、面积2290万平方米。从市场月度变化来看,3、4月供应量达到290万平方米和292万平方米,创下全年供应峰值,主要是受3月政策变动的影响,开发商纷纷加大推盘力度。

分区域来看,重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”。其中供应量最高的巴南区共新增供应63422套、面积456万平方米,占总供应的20%,主要是今年该区的“重庆华南城”项目推出大量商业用房(23706套、163万平方米),占巴南区总供应的36%,该项目也是全年新增供应最大的项目,间接拉高区域商品房整体供应。而“大渡口区”和“北部新区”分别新增80万平方米和17万平方米,是今年新增供应唯一低于百万方的区域。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)市场成交

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城商品房成交280477套、面积2293万平方米,平均供求比为1。从市场月度变化来看,5月成交量达到307万平方米,创下全年成交峰值,主要是受3、4月国家频繁出台利好政策刺激楼市的影响,重庆商品房市场明显回暖。

分区域来看,重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。其中,成交量最高的九龙坡区共成交44114套、面积357万平方米,占总成交的16%。而“大渡口区”和“北部新区”仍垫底,分别成交63万平方米和52万平方米,是今年成交唯一低于百万方的区域。从各区供求情况来看,除“巴南区”和“大渡口区”外,其他区供求比均低于1。


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数据来源:汇丰数据中心

 

(三)库存情况

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月,市场相对均衡。从市场月度变化来看,5月达到最低值,主要是受国家政策变动利好楼市的影响,全年保持在低位运行状态,重庆商品房市场更趋于理性。

分区域来看,“北部新区”和“渝中区”表现最佳,消化周期仅5.28个月和7.8个月,市场呈现健康稳步发展,而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月,远高于区域平均值,这两个区域库存压力较大。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(四)物业类型

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位,占比85%,而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看,商品住宅呈现出成交旺盛的局面,市场回暖趋势明显,而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

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数据来源:汇丰数据中心

 

二、商品住宅市场

(一)月度分析

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城商品住宅新增供应168526套、面积1440万平方米,同比下跌10%;住宅成交184447套、面积1670万平方米,同比减少87%,商品住宅供求比为0.85。从市场月度变化来看,5月商品住宅成交量达到240万平方米,创下全年成交峰值,主要是受3、4月国家频繁出台利好政策刺激楼市的影响,市场明显回暖。

2015年,重庆主城商品住宅消化周期为12.48个月,市场相对均衡。从市场月度变化来看,5月达到最低值,主要是受国家政策变动利好楼市的影响,全年保持在低位运行状态,有效缓解库存压力。但与去年相比,市场信心仍有待提升。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)区域分析

 

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,商品住宅成交主要分布在西区的“沙坪坝区”和“九龙坡区”。其中成交面积最高的区域为沙坪坝区,共成交32437套、面积284万平方米;其次是九龙坡区和南岸区,约占重庆主城成交量的47%。

从区域库存来看,商品住宅除九龙坡区、巴南区、北碚区和大渡口区消化周期高于全年平均值以外,其他区域的消化周期均在12个月以下。其中北部新区消化周期为6.96个月,为重庆主城住宅去化最快的区域,而大渡口区17.52个月,为重庆主城住宅库存压力较大的区域。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(三)产品结构

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年重庆主城住宅成交以65-144平方米的二房和三房产品为主,分别占重庆主城成交量81%和74%,符合市场需求和政策导向。与去年相比,65-90平方米的二房增涨幅度最大,高端住房需求仍存在较大上升空间。

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数据来源:汇丰数据中心

 

三、商业市场

(一)月度分析

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城商业用房新增供应26885套、面积274万平方米,同比上涨15%;成交16287套、面积172万平方米,同比减少82%,平均供求比为1.59。从市场月度变化来看,下半年明显好于上半年,其中9月商业成交量达到22万平方米,创下全年成交峰值,但整体仍处于低位运行。

2015年,重庆主城商业用地消化周期为15.24个月,存在一定去化压力。从市场月度变化来看,重庆商业用房存量呈现逐月增长的趋势,其中11月去化速度最慢,主要是渝北区“中国华融现代广场”当月推出大量商业用房,库存压力加大。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)区域分析

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆商业用房成交主要分布在“九龙坡区”和“渝北区”。其中九龙坡区共成交2801套、面积33万平方米位居榜首,渝北区和沙坪坝区紧随其后。从各区供求情况来看,巴南区和江北区商业供求严重失衡。

从区域库存来看,渝中区、北部新区和大渡口区商业用房的消化周期低于12个月,为重庆商业去化速度最快的区域,主要原因是:渝中区作为重庆行政商务中心,独特的地理位置铸造了浓厚的商业氛围,商业需求旺盛,而北部新区和大渡口区本身供应量不大,商业用房相对紧俏,使其区域库存压力并不大。

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数据来源:汇丰数据中心

 

四、办公市场

(一)月度分析

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城办公用房新增供应22344套、面积157万平方米,同比下降23%;成交11887套、面积120万平方米,同比减少77%,平均供求比为1.30。从市场月度变化来看,呈现出翘尾态势,12月办公成交量超22万平方米,创下全年成交峰值,但整体仍处于低位运行。

2015年,重庆主城办公用房消化周期为19.56个月,去化压力较大。从市场月度变化来看,重庆办公用房存量呈现逐月增长的趋势,其中5、12月去化速度最快,主要是年中和年末办公用房集中成交,缓解一定库存压力。

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数据来源:汇丰数据中心

 

(二)区域分析

据“汇丰数据中心”统计显示,2015年,重庆主城办公用房成交主要集中在“渝中区”和“两北”区。其中渝中区共成交1846套、面积38万平方米位居榜首,渝北区和江北区其次。渝中区和江北区作为重庆传统五大商圈之一,商业商务氛围浓厚,成交量一直保持高位,而渝北区后来居上,超过江北位居第二。其中巴南区和江北区供求严重失衡,供远过于求。

从区域库存来看,仅渝中区消化周期低于12个月,渝中区作为重庆行政商务中心,独特的地理位置铸造了浓厚的商业商务氛围,而目前可开发项目较少,办公用房更加紧俏,主要以消化前期存量为主,库存压力得到有效释放。

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数据来源:汇丰数据中心

 

五、销售排名TOP10

(一)住宅项目销售排名

据“汇丰数据中心”统计显示,从商品住宅、商业和办公面积TOP10排行榜来看,2015年重庆主城商品住宅成交区域主要分布在沙坪坝区,共占据四席,其中沙坪坝区的“天宸”项目共成交1870套、面积18万平方米位居第一;其次是江北区的“金融街·融景城”项目共成交1073套、15万平方米,平均单套面积为140平方米,项目以大户型为主。

排名

行政区

项目名称

成交套数(套)

成交面积(万㎡)

1

沙坪坝区

天宸-一期

1870

17.75

2

江北区

金融街.融景城-一期

1073

15.06

3

沙坪坝区

龙湖拉特芳斯

1892

14.10

4

渝中区

雍江翠湖

1128

12.69

5

渝北区

加州花园

860

12.43

6

九龙坡区

恒大雅苑

1102

12.38

7

南岸区

融侨城四期

1011

11.74

8

沙坪坝区

廊桥水乡四组团

1126

10.84

9

沙坪坝区

U城-11 12组团

1090

10.45

10

九龙坡区

金茂珑悦

1040

10.18

数据来源:汇丰数据中心

 

(二)商业项目销售排名

从商业项目排名来看,渝中区和江北区仍是商业项目集中营,分别占据三席,但成交面积均低于渝北区的“三亚湾水产品交易市场”项目,共成交189套、面积4.37万平方米,位居商业TOP10的首位。而江北区的“新壹街”共成交383套、面积3.43万平方米,位居其次。

排名

行政区

项目名称

成交套数(套)

成交面积(万㎡)

1

渝北区

三亚湾水产品交易市场

189

4.37

2

江北区

新壹街-一期二组团

393

3.43

3

沙坪坝区

马家岩建材市场(BCD)

697

3.40

4

江北区

嘉年华大厦

42

3.34

5

江北区

财信广场

75

3.32

6

大渡口区

金科·天籁城

27

3.28

7

渝中区

重庆洲际酒店

18

2.52

8

渝中区

龙湖时代天街-三期

223

1.98

9

九龙坡区

和泓四季-和泓四季二期

243

1.66

10

渝中区

新东方女人广场

566

1.61

数据来源:汇丰数据中心

 

(三)办公项目销售排名

从办公项目排名来看,渝中区和渝北区占据绝对主力,分别包揽TOP10的五席和四席,其中渝北区“中渝广场”以217套、面积8.09万平方米的成交量摘得头牌,该项目位于渝北新牌坊板块,紧邻江北区观音桥中心,区域位置优越,已然成为重庆新兴的商务中心。

排名

行政区

项目名称

成交套数(套)

成交面积(万㎡)

1

渝北区

中渝广场

217

8.09

2

渝中区

渝中区京剧团地块项目

410

6.63

3

渝中区

企业天地6号、7号、8号

31

6.53

4

渝北区

中航MYTOWN- 中航MYTOWN

856

4.28

5

渝中区

解放碑威斯汀酒店一期

86

3.84

6

南岸区

西南经协大厦改建工程

428

3.76

7

渝中区

渝中总部经济园区-D地块

312

3.67

8

渝中区

重庆总部城A区-一期

21

2.67

9

渝北区

中渝.香奈公馆-一期

108

2.64

10

渝北区

金易.E世界-金易E世界

542

2.49

数据来源:汇丰数据中心